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这个银行的小动作,竟然影响了整个中国房地产!
浏览: 发布日期:2018-06-27

国开行棚改项目审批权限上收总行,截至5月末已放棚改贷款4369亿元

21世纪经济报道 杨晓宴、黄斌 上海、北京报道

6月25日,有市场传闻称,国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,全国一刀切。

当日晚间,国开行资讯办公室回应21世纪经济报道称,今年以来,开发银行严格实行国家有关棚改政策,在国务院相关部委引导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

据国开行提供的数据,截至5月末,开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力支撑了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。目前各项工作正在有序开展。

21世纪经济报道记者从国开行人士处核实到,国开行分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行属实。所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

“本来大家大部分中长期项目审批权限就在总行,而且要看金额。现在是说棚改项目的审批权全部先上收,新项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还是照常。”上述国开行人士表示:“至于未来还批不批,现在还不知道。”

另一消息人士指出,棚改贷款并未全面叫停,只是因为银保监会最近在国开行审查,所以各地方分行的PSL审批权限被暂时回收总行,等总行政策明确后还会正常发放。而且只要年初被纳入棚改计划的项目PSL都还在正常发,不受这次政策调整影响。

上述国开行人士向21世纪经济报道记者分析称,此次棚改项目审批暂停,或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供,各地方的省级融资平台负责统借统还。

根据现有规定,地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务,不在地方债置换范畴,而属于其他类。上述国开行人士表示,不排除相关部门在调研后,将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务,需要控制其总量。

“棚改贷款是从2014年兴起的,按照三年期限,从2017年开始有很多项目需要政府开始偿还本金了,压力之大显而易见。”上述国开行人士称。

另据权威媒体证券时报报道,多位消息人士处获悉,国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单,强化业务风险管理,受此影响,不少尚未审批通过的新增项目被暂停,但已获批的存量项目仍在继续实行中。

据了解,国开行此次重新梳理授信白名单、强化风险管理是面向所有业务,不仅针对棚改项目。目前,新棚改项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还会正常发放。

今年3月,财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量,有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。

在上述国开行人士看来,支撑地方政府发行棚户区改造专项债券,实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”,发债偿还前期银行贷款。

受访的商业银行和财政系统人士,均佐证了上述国开行人士的判断。

25日,某国有大行山东省某支行行长向21世纪经济报道记者表示,为规范地方政府负债,目前以政府购买服务为渠道的棚改项目融资已全部暂停。

“不管是国开行,还是大家商业银行都一样,过去政府购买服务的合同不能再出了。即使大家授过信,没有这个合同要件也不能放款,所以就是停着,等下一步政府预算这边有没有新的动向。”上述支行行长表示,问题本质在于政府本身是否有财力支撑融资。

另外,一名浙江省财政体系人士表示,今年以来,省财政厅“超过三年的棚改政府购买服务属违规变相举债”认定政策,在一定程度上影响了当地棚改融资进展,个别项目因未列入省棚改清单融资受限。同时由于财政部门特别是省财政厅棚改融资政策尚未最终明确,使得少部分棚改贷款投放处于观望或放慢节奏状态,预计可能影响拆迁户拆迁补偿款及时足额领取。

对于棚户区改造后的安置问题,2015年以来兴起了货币化安置的方式,即拆迁人获得与安置房等价的安置款,自行选购住宅。该政策推行的初衷,是改善困难家庭住房条件的同时,推进房地产去库存。

此前,住建部曾大力推进货币化安置。根据住建部副部长陆克华在2017年接受记者采访时表示,2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年提高了18.6个百分点,可以从市场上购房2.5亿平方米。但目前未有2017年的全国官方数据公布。

有市场分析称,在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”,是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然,却透支了未来的房价上涨空间,与城市发展状况脱离。因此,货币化安置比例可能会降低。

不过,就货币化安置的规模问题,上述国开行人士先容,国开行在评审相关棚改专项贷款时,就匹配有政策导向,在库存低于一定比例的时候采用实物安置,高于一定比例时可采用货币安置。

“所以从货币安置的进度来看,从国开行本身而言是有控制的。”上述国开行人士表示,货币安置虽然在客观上助推了房价,但或许并非暂停棚改贷款审批的主要原因。(编辑:马春园,邮箱macy@21jingji.com)

货币化安置

国开行的数据,直接对应央行的PSL放贷规模。

所谓PSL,专业名称为抵押补充贷款,是指央行以抵押方式向商业银行发放贷款,合格抵押品可能包括高信用评级的债券类资产及优质信贷资产等,是一种基础货币投放工具。

这个PSL是在2014年4月创设,当月,央行通过PSL工具为国家开发银行支撑棚户区改造提供了1万亿元的资金额度,资金利率为4.5%。

从今年PSL的新增数量来看,今年1-5月份达到了4371亿元,对比国开行今年1-5月份发放棚改贷款4369亿元,非常吻合,也就是说,PSL相当部分去了棚改贷款。

2017年PSL贷款总规模才6350亿元,而2018年棚改贷款资金增速非常高。即便对比2016年,这个数据也不逊色。2016年当年PSL规模才9714.11亿元。如果按照现在PSL速度,今年新增棚改资金将首次超过1万亿。

什么是PSL?这和房价有什么关系?当然,有关系。而且,这可能是造成三四线城市房价的动因。

大家知道,城中村棚户拆迁,以前一直是实物置换为主,以房换房。但从近年来开始,货币化安置成为一种主流模式。

有几组公开数据:住建部副部长2017年2月先容,2016年棚改货币化安置比例达到48.5%,比2015年提高了18.6个百分点。2017年的数据并未公布。不过从地方样本来看,货币化安置的比例很高。数据显示,2017年上半年,江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例已达到100%。

2017年6月住建部等《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中明确指出,在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市,棚户区改造要以货币化安置为主,避免重复建设。

棚改货币化安置,简单点说明,就是国家向三四线城市撒钱。央行通过抵押补充贷款(PSL)把钱给国开行,地方政府再把钱给棚改区居民,换来棚改土地。棚改居民没地方住只能跑去买商品房,开发商的库存减少,再把卖房的钱拿去拍地,地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行的贷款,形成一个闭环。

如果实物安置过程,不增加基础货币投入也不增加杠杆贷款。但货币安置则不同,对地方政府而言,他们还有政绩的考虑,货币化拆迁,意味着中央贷款支援他搞大拆大建,原本艰难无比的城中村改造,在大笔的现金之下马上就顺利成交了,地方官有强烈的冲动迅速推进棚改。

棚改货币安置过程中,拆迁户补偿的资金+银行贷款迅速膨胀成更庞大的购买力推波助澜,因为市场突然增加了几百万户手持现金的购房者,加上去库存、信贷等各种政策叠加,使得在过去3年,房地产市场持续上涨,从一线城市蔓延到二线,从二线蔓延到现在的大部分三四线城市,三四线城市又推动一二线板块轮动。

也就是说,疯狂的棚改拆迁,从国开行拿到大量的现金,这些现金给予了棚改户之后,他们只有一个选择,就是拿这些现金去买房。大拆大建加上大补贴,从而彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮。

这也是这几年三四线城市房价疯狂涨的源头,PSL可谓是本轮房价暴涨的发动机。

 

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